后市观察政策落地情况和实施效果

[新一轮地产政策有何亮点]

5月17日，可能是近几年来房地产市场政策发布最密集的一天，房地产市场迎来全方位提振。

当天，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开。随后，中国人民银行接连发布三项重磅通知，买房首付、贷款利率均下调。当天下午，国务院国新办举行政策例行吹风会，多部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案。

全国切实做好保交房工作视频会议围绕“去库存”主要提及四个方面的内容：首先，进一步推进保交楼工作。会议强调已售但未交付的项目，还要多措并举，分类处置，“打好商品住房项目保交房攻坚战”。其次，推动消化存量商品住房。主要针对已建成未销售的项目，推动消化存量商品房库存，地方国有企业在银行支持下收购存量住房用作保障性住房。再次，盘活存量土储。首次提出支持地方政府以合理的价格回收土地，发挥土地二级市场的作用，可流通转让，以缓解企业压力，帮助企业化解“低效库存”。最后，对于在建未售的项目，可以通过“白名单”获得商业银行开发贷借款，强调符合条件的项目“应进尽进，应贷尽贷”。从购房角度来看，房贷政策也有进一步宽松，包括首套和二套房的最低首付比例下限进一步宽松（当前为15%和25%，此前为20%和30%）。此外，取消个人贷款利率下限，各城因城施策决定具体利率情况，市场化确定每笔利率水平，下调住房公积金贷款利率，5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.85%，下调25BP。整体来看，房贷政策进一步宽松，降低居民负担。

[地产复苏周期复盘及展望]

回顾2014—2016年的地产复苏周期，2014年2月，地产销售面积转负，标志着地产下行周期的开始。政府在2014年2月即对多城市实施公积金放松政策；同年6—10月，37个核心城市取消限购；同年9月，执行认房不认贷，利率重回2008年的7折利率，信贷层面于11月开启新一轮货币宽松周期。不过，地产实际转好速度稍慢，销售面积于2014年7月见底，2014年销售同比连续10个月负增长。

2015年3月，全国两会明确提出要保持房地产市场的平稳发展，稳定住房消费成为房地产行业的重要任务。3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出有供、有限，因地制宜确定住房用地规模，保证市场供需平衡。同日，财政部、国家税务总局也发布通知，提出个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年。同时住建部也表示要“拓宽保障房源渠道，注意通过市场筹集房源作为保障房”。4月，地产基本面迎来好转，但8月地产销售面积再次转负，国家开启第三轮、第四轮放松。2015年9月非限购城市最低首付比例降至25%，2016年2月降至20%，地产投资及新开工增速于2016年2月转正，放松周期接近尾声。

综合来看，2014—2016年的地产复苏周期可分为四个阶段：第一阶段为2014年2—7月，是政策密集发布阶段；第二阶段为2014年7月—2015年5月，是预期落地阶段；第三阶段为2015年5—12月，是政策再次放松到投资企稳阶段；第四阶段为2016年1—9月，即投资企稳阶段。

参考上一轮2014—2016年的地产复苏周期，本轮地产复苏周期的第一阶段从2021年下半年开始，地产整体表现趋弱。2021—2023年，多轮政策落地，如楼市“三支箭”、“831”房贷新政等，但地产行业仍然存在高库存问题。

如今“5·17”楼市新政推出，整体方向十分明确，去库存、稳需求的支持力度大幅提升，预计将打破第一阶段的瓶颈，给地产行业带来较大提振。预计第二阶段结束后，销售改善，商品房库存得到较好的去化，房价企稳上行，企业将积极补货、拿地，带动开工、施工数据的全面回升，2025—2026年整体地产投资企稳修复上涨。

[从开工竣工推演玻璃需求]

过去3年间，地产处于下行周期，新开工、地产开发投资完成额、土地购置面积当月同比增速自2021年年初开始下滑，2022年全年增速几乎为负，2024年以来新开工、施工当月同比增速震荡回升。

玻璃为地产竣工端工业品，通常竣工滞后开工两年。我们把地产开工面积单月同比滞后24个月和玻璃产量拟合，发现相关度较高。开工端数据从2021年上半年见顶后开始滑落，即对应2023年上半年开始竣工将迎来周期性见顶，随即将断崖式滑落。而事实上，2023年的竣工需求大幅增长，超出市场此前的推断。主要原因有疫情的干扰，也有2020年下半年开始的房企“三道红线”新规“以及后续一系列的地产打压政策，导致部分2018—2020年期间地产开工—竣工运行周期被打乱，即该部分竣工周期被延后，或从24个月延期至30—36个月。如果用新开工数据向后30个月平移推演竣工，竣工高景气度在2023年10月见顶，2024年3月数据增速转负。如果用新开工数据向后36个月平移，竣工高景气度还将持续到2024年一至二季度。

考虑到保交楼剩余部分项目完工难度高，对资金的需求量更大，因此该部分项目均有不同程度的施工递延，即存量保交楼仍会释放出一部分玻璃的需求。

图为地产开工当月同比（单位：%）

图为地产施工当月同比（单位：万吨）

[终端需求还需进一步验证]

今年以来，玻璃供应压力同比往年处于高位，但近期随着部分到龄产线出现放水冷修，日熔量存在一定减量。截至目前，全国浮法玻璃生产线共计313条，在产253条，日熔量共计17.23吨，当前较3月时的日熔高点17.65万吨已缩减2.4%左右。减量部分由冷修和改产构成，其中冷修产线不乏点火时长仅2至3年的年轻产线。部分产线提前冷修主要归因于行业利润持续下滑，今年以来玻璃需求表现持续平平，玻璃售价持续回落，因此厂家生产利润被压缩。

根据隆众生产成本计算模型，年初时，以天然气为燃料的浮法玻璃周均利润357元/吨，以煤制气为燃料的浮法玻璃周均利润296元/吨，以石油焦为燃料的浮法玻璃周均利润635元/吨。而当下，以天然气为燃料的浮法玻璃周均利润25元/吨，环比下滑92%；以煤制气为燃料的浮法玻璃周均利润169元/吨，环比下滑43%；以石油焦为燃料的浮法玻璃周均利润321元/吨，环比下滑49%。利润的持续压缩导致玻璃厂新点火或复产积极性大幅降低，而冷修的意愿有所增强，因此日熔量比3月时的高点出现了缩减的情况。

[现货价格未出现明确拐点]

今年以来玻璃现货价格一直处于下跌趋势中，价格压力主要来自高供应、高库存的压制。年初时玻璃日熔水平即处于历年高位，高供应压力下，竣工需求持续腰斩，因此玻璃年初时即处于供需错配的格局中，现货价格承压下行，从年初时2000元/吨以上的价格高位持续下跌，至目前1600元/吨左右，跌幅超过20%，甚至往年季节性的春季竣工旺季也不明显。当前现货价格仍未出现企稳迹象，终端需求仍未有明显起色，中游贸易期现环节近期在宏观转暖后有陆续拿货，但区域间差异较大，沙河地区表现较好，其余地区跟进动力不足，且沙河的产销持续性不强。

结合近期供应端环比减量，以及宏观情绪转暖来分析，玻璃库存压力有一定减弱，4月以来库存高位环比小幅去库。预计后市政策传导至实际需求需要一定时间，保交楼政策持续托底下有望提振玻璃需求。短期内，强预期下的需求转暖主要体现在中游贸易和期现环节，投资需求成分偏重，终端需求还需进一步观察。

图为玻璃现货价格（单位：元/吨）

综上所述，近期玻璃处于强预期、弱现实的格局中。受地产政策以及宏观面走强的驱动，盘面走强。从现货市场来看，现货价格尚未出现明确的拐点，近期依然偏弱整理，各地区产销情况有一定分化，沙河需求带动产销有一定转好，但持续性不强，其余地区跟进不足。深加工订单天数依然同比偏弱，终端需求表现依然平淡。当前行业整体心态偏谨慎，玻璃下游考虑回款问题依然接单谨慎保持随用随采，尽量不增加库存。不过预计在政策推动下资金问题将逐渐得到解决，或会自下而上缓解。玻璃的估值在多数大宗商品中处于偏低位置，在地产、宏观利好的基调下，玻璃自身的宏观属性偏强，关注后市预期向现实传导的节奏和情况，预计玻璃价格整体在1600~1800元/吨区间偏强震荡。（作者单位：广发期货）